Qu’est-ce qu’une société civile immobilière ou SCI ?

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Le terme SCI est le sigle pour désigner la Société Civile Immobilière. Par définition, il s’agit d’un groupement de personnes qui s’unissent afin d’acheter en commun un bien ou des biens immobilier(s) dans le but d’en tirer profit. On considère aujourd’hui cet outil juridique (il s’agit de la création d’une société comprenant une personnalité morale) comme un excellent moyen d’acheter, de gérer ou de transmettre un patrimoine immobilier. Si vous êtes un particulier dans ce groupement, vous détenez des parts de cette entité juridique mais c’est bien la SCI qui est la propriétaire effective de ce ou ces biens immobilier(s).

La SCI : Pour qui et quels avantages ?

Pour pas mal de raisons, et notamment le fait qu’il y ait un formalisme et un cout de fonctionnement, la Société Civile Immobilière (SCI) s’adresse d’abord aux personnes à la tête d’un important patrimoine. On l’utilise beaucoup pour organiser la transmission des biens immobiliers en évitant es règles contraignantes de l’indivision.

Le gros avantage des règles établies statutairement dans une SCI est que ces dernières s’imposent aux héritiers.

Une SCI représente un réel avantage pour transmettre un bien immobilier à ses proches. Il est en effet plus facile de donner des parts d’une société civile à ses enfants qu’un bien immobilier (Ce dernier ne pouvant évidemment pas être fractionné au contraire des parts d’une société). En rédigeant des statuts adaptés, il est aussi possible de maîtriser les règles de gestion du u des biens concernés. On nomme un gérant (ce peut être vous par exemple, à l’initiative du projet) et il est possible de prévoir qui vous remplacera au moment de votre décès. En règle général, celles et ceux qui se lancent dans les montages de SCI choisissent des très proches comme des conjoint(e)s.

Comme tout est en mesure d’être inscrit conventionnellement, il est possible par exemple pour le cas des résidences secondaires, de prévoir les règles de répartition des charges, les dates et les durées d’occupation pour chacun des enfants, etc.

Côté transmission, il est possible d’opter pour la pleine propriété des parts ou de choisir de conserver l’usufruit s’il s’agit d’un bien locatif. Grâce à la Société Civile Immobilière, l’usufruitier peut rester gérant, vendre le bien et en racheter un autre, le tout sans avoir à consulter ses enfants qui demeurent nus-propriétaires. L’acquisition d’un bien par une SCI avec un démembrement croisé des parts permet au concubin réputé survivant de conserver la jouissance du bien alors même qu’il n’est pas héritier.

Les inconvénients de la Société Civile Immobilière

Les statuts d’une Société Civile doivent correspondre à votre situation patrimoniale et matrimoniale.

Comme nous l’avons évoqué plus haut, le fonctionnement et surtout la mise en place d’une société civile immobilière ne sont pas des plus accessibles sans les conseils de professionnels, en particulier les notaires. Si vous décidez d’acheter un bien immobilier dans le cadre d’une SCI, tournez-vous vers eux et demandez déjà quelques explications auprès de votre courtier immobilier. Sachez qu’il faudra en tout point être vigilent sur les situations matrimoniales, patrimoniales et fiscales. En  prenant soin d’éviter les statuts clefs en main que l’on trouve sur Internet, orientez-vous si possible avec votre conjoint vers un avocat ou un notaire, une profession juridique donc seule habilitée à vous proposer des solutions adéquates à votre situation.

Légalement, il faut aussi songer qu’il faut tenir des comptes annuels et faire des Assemblées Générales entre les associés. Ces derniers doivent donc être convoqués pour les décisions importantes relatives à la gestion. Observée par l’administration fiscale, une SCI doit également déclarer tous ses loyers via le formulaire 2072 et les répartir ensuite entre les associés.

La donation avec réserve d’usufruit

La donation avec réserve d’usufruit est un dispositif prévu par le Code Civil. Il s’agit en pratique d’un démembrement de propriété et c’est une technique qui permet de réduire conséquemment les droits de donation et de succession. L’opération consiste à séparer l’usufruit du bien de la nue-propriété. Rappelons ici que l’usufruit consiste en la faculté d’occuper un bien immobilier ou d’en percevoir des revenus.

La donation avec réserve d’usufruit est donc très avantageuse car elle permet d’amorcer la transmission sans être démuni totalement. En gardant l’usufruit, il est ainsi possible de garder la main sur la gestion des biens démembrés et de réduire les droits de donation. Seule a part transmise en nue-propriété est ainsi taxée, sachant que la valeur de cette dernière est d’autant plus faible que l’usufruitier est jeune comme nous le voyons dans le tableau suivant :

Âge de l'usufruitierValeur de l'usufruitValeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans révolus90%10%
Moins de 31 ans révolus80%20%
Moins de 41 ans révolus70%30%
Moins de 51 ans révolus60%40%
Moins de 61 ans révolus50%50%
Moins de 71 ans révolus40%60%
Moins de 81 ans révolus30%70%
Moins de 91 ans révolus20%80%
Plus de 91 ans révolus10%90%

Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire hérite de l’usufruit sans droits supplémentaires.

Quelques conseils pour le montage de SCI

Il est préférable de demander conseil avant l’achat d’un bien immobilier auprès de professionnels avisés. Comme évoqué plus haut, le montage d’une SCI ne s’improvise pas car il s’agit bien d’une société avec une personnalité morale (à l’instar des sociétés commerciale). Pour réduire le coût fiscal, ce qui est toujours assez recherché, il est généralement préférable de donner aux enfants les parts de la Société Civile Immobilière peu de temps après l’avoir constituée, car la valorisation des parts sera quasi nulle. Il faut rappeler ici que la nécessité d’emprunt pour acheter en SCI rend la dette prise en compte dans cette valorisation. Si vous donnez des parts ultérieurement (alors même que le prêt est remboursé en totalité ou partiellement), la valeur des parts sera plus élevée.

En étalant la donation des arts dans le temps, vous pouvez bénéficier de l’abattement de 100000 euros sur la transmission renouvelable tous les quinze ans.

X.D

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